Warum Eigentümer ihre Immobilie bewerten lassen
Für viele Menschen ist die eigene Immobilie weit mehr als nur ein Gebäude. Sie ist ein Zuhause, ein Ort voller Erinnerungen und oft das Ergebnis jahrelanger Arbeit und vieler persönlicher Entscheidungen.
In unseren letzten Beiträgen haben wir über die Entwicklung der Immobilienpreise im Thurgau, mögliche Änderungen der Lex Koller sowie die Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie berichtet. So unterschiedlich diese Themen auf den ersten Blick erscheinen mögen, führen sie häufig zu derselben Frage:
Was ist meine Immobilie heute wert?
Die Gründe dafür sind vielfältig. Manche denken über einen Verkauf nach, andere planen ihre Pensionierung oder möchten eine Nachfolgeregelung innerhalb der Familie treffen. Auch bei einer Erbschaft, einer Scheidung, einer Finanzierung oder einer geplanten Investition wird eine professionelle Immobilienbewertung häufig zu einer wichtigen Entscheidungsgrundlage.
Wer seine Immobilie bewerten lassen möchte, stellt jedoch oft fest, dass unterschiedliche Bewertungen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Eine Online-Schätzung zeigt einen anderen Wert als die Bank und auch Immobilienexperten kommen teilweise zu abweichenden Einschätzungen.
Doch weshalb ist das so?
Der Grund liegt meist darin, dass bei der Immobilienbewertung verschiedene Methoden angewendet werden. Je nach Ziel und Ausgangslage werden unterschiedliche Faktoren berücksichtigt.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Bewertungsmethoden in der Schweiz am häufigsten verwendet werden, worin die Unterschiede liegen und weshalb eine professionelle Immobilienschätzung oft mehr ist als nur eine einzelne Zahl.
Möchten Sie sich einen Eindruck von den aktuellen Marktpreisen verschaffen?
Warum sich Immobilien nicht immer gleich bewerten lassen
Viele Menschen gehen davon aus, dass eine Immobilie einen klar definierten Wert besitzt. In der Praxis sieht dies jedoch etwas anders aus.
Je nachdem, ob eine Bank eine Finanzierung prüft, eine Immobilie verkauft werden soll oder eine Renditeliegenschaft bewertet wird, kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz.
Deshalb können verschiedene Schätzungen unterschiedliche Ergebnisse liefern, ohne dass eine davon falsch sein muss. Gerade deshalb lohnt es sich, die wichtigsten Bewertungsmethoden zu kennen und die Unterschiede richtig einzuordnen.
Hedonische Bewertung: Die häufigste Bewertungsmethode in der Schweiz
Die hedonische Bewertung gehört heute zu den bekanntesten Verfahren der Immobilienbewertung in der Schweiz. Besonders Banken greifen bei Finanzierungen und Hypotheken regelmässig darauf zurück.
Dabei werden tausende bereits verkaufte Immobilien miteinander verglichen. Faktoren wie Lage, Wohnfläche, Grundstücksgrösse, Baujahr oder Ausbaustandard fliessen in die Berechnung ein. Aus diesen Vergleichsdaten wird anschliessend ein statistischer Marktwert ermittelt.
Für klassische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen liefert die hedonische Bewertung häufig eine gute Orientierung. Bei sehr individuellen oder aussergewöhnlichen Immobilien stösst sie jedoch teilweise an ihre Grenzen, da vergleichbare Objekte oft fehlen.
Realwert: Die Substanz der Immobilie im Fokus
Beim Realwertverfahren steht die bestehende Substanz der Immobilie im Mittelpunkt.
Hier wird betrachtet, welchen Wert das Grundstück und das Gebäude aktuell besitzen. Dabei spielen Baukosten, Zustand der Liegenschaft sowie bereits erfolgte Investitionen und Renovationen eine wichtige Rolle.
Gerade bei selbstgenutzten Wohnimmobilien wird der Realwert häufig als ergänzende Bewertungsmethode herangezogen. Dennoch entspricht der tatsächliche Verkaufspreis nicht immer dem berechneten Realwert, da der Markt entscheidet, welchen Preis Käuferinnen und Käufer zu bezahlen bereit sind.
Ertragswert: Wichtig für Renditeliegenschaften
Bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftsliegenschaften oder Anlageobjekten kommt häufig das Ertragswertverfahren zur Anwendung.
Hier steht weniger die Immobilie selbst im Mittelpunkt, sondern vielmehr die Frage, welche Erträge sie langfristig erwirtschaften kann.
Die erzielbaren Mieteinnahmen, laufende Kosten, mögliche Leerstände und die allgemeine Marktentwicklung fliessen dabei in die Bewertung ein. Für Investorinnen und Investoren ist diese Bewertungsmethode besonders relevant, da sie den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie in den Vordergrund stellt.
Angebotspreise und Vergleichsobjekte: Was verlangt der Markt aktuell?
Neben den klassischen Bewertungsverfahren lohnt sich auch ein Blick auf vergleichbare Immobilien, die aktuell am Markt angeboten werden.
Diese Betrachtung zeigt, wie sich Angebot und Nachfrage in einer Region entwickeln und welche Preisvorstellungen derzeit am Markt bestehen.
Wichtig ist jedoch zu wissen, dass ein ausgeschriebener Verkaufspreis nicht automatisch dem tatsächlichen Verkaufspreis entspricht. Manche Immobilien werden später günstiger verkauft, andere erzielen aufgrund hoher Nachfrage sogar höhere Preise.
Vergleichsobjekte helfen deshalb dabei, den eigenen Immobilienwert besser einzuordnen und ein Gefühl für das aktuelle Marktumfeld zu erhalten.
Welche Bewertungsmethode liefert den richtigen Immobilienwert?
Die ehrliche Antwort lautet: Keine einzelne Methode allein.
Jedes Bewertungsverfahren betrachtet eine Immobilie aus einer anderen Perspektive und liefert dadurch wertvolle Erkenntnisse.
Während die hedonische Bewertung auf Vergleichsdaten basiert, berücksichtigt der Realwert die tatsächliche Substanz. Der Ertragswert fokussiert sich auf die Wirtschaftlichkeit und die Betrachtung aktueller Angebotspreise zeigt die aktuelle Marktwahrnehmung.
Deshalb kombinieren professionelle Immobilienexperten in der Praxis häufig mehrere Bewertungsmethoden, um ein möglichst realistisches Gesamtbild zu erhalten.
Auch wir bei Lebenswerk Immobilien verlassen uns nicht auf eine einzelne Berechnung oder einen automatisierten Richtwert. Je nach Immobilie, Lage und Ausgangssituation beziehen wir verschiedene Bewertungsmethoden sowie unsere regionale Marktkenntnis in die Einschätzung mit ein.
Denn der tatsächliche Marktwert einer Immobilie entsteht letztlich aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren. Genau deshalb ist eine professionelle Immobilienschätzung meist aussagekräftiger als einzelne Online-Bewertungen oder Vergleichswerte.
Lebenswerk-Fazit: Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit
Für viele Menschen ist eine Immobilie weit mehr als nur ein Gebäude oder ein Vermögenswert. Oft steckt darin ein Lebenswerk, verbunden mit Erinnerungen, Familie und vielen gemeinsamen Jahren.
Genau deshalb lohnt es sich, den aktuellen Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Ob Sie über einen Verkauf nachdenken, eine Nachfolgeregelung planen oder einfach wissen möchten, wie sich Ihre Liegenschaft entwickelt hat.
