Auswandern in die Schweiz und Immobilien erwerben – Chancen und Regeln

Die Schweiz zieht seit vielen Jahren Menschen aus dem Ausland an. Gründe dafür sind die hohe Lebensqualität, die politische Stabilität, eine starke Wirtschaft und ein attraktives Steuersystem. Wer diesen Schritt wagt, denkt meist auch an Wohneigentum – sei es ein Haus am Bodensee, eine Stadtwohnung in Zürich oder ein Chalet in den Bergen.

Bevor der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird, gilt es jedoch zwei Themen besonders im Blick zu behalten:

  1. die Wegzugsbesteuerung im Herkunftsland – vor allem in Deutschland,
  2. die Bestimmungen der Lex Koller beim Immobilienkauf in der Schweiz.

Wegzugsbesteuerung – was Auswandernde aus Deutschland beachten sollten

In Deutschland gilt die sogenannte Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG). Sie betrifft alle, die mehr als 1 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft halten. Beim Umzug ins Ausland wird ein fiktiver Verkauf unterstellt: Die stillen Reserven werden besteuert, auch wenn keine Veräusserung stattgefunden hat.

Für Unternehmerinnen, Gesellschafter und Investoren kann dies zu erheblichen Steuerforderungen führen – noch bevor sie in der Schweiz angekommen sind.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im bekannten Fall Wächtler (Urteil vom 6. September 2023, I R 35/20) entschieden:

„Die Wegzugssteuer bei Wegzügen in die Schweiz muss bis zur tatsächlichen Veräusserung dauerhaft und zinslos gestundet werden, da andernfalls ein Liquiditätsnachteil gegenüber dem innerstaatlichen Umzügler besteht.“

(Quelle: pe-magazin.de) 

Damit zeigt sich: Eine sorgfältige steuerliche Planung ist unverzichtbar. Fachliche Beratung hilft, unnötige Steuerlasten und Liquiditätsprobleme zu vermeiden.

Immobilienkauf in der Schweiz – wer darf kaufen?

Ob in der Schweiz Immobilien erworben werden dürfen, hängt vom Aufenthaltsstatus ab:

  • Schweizer Bürgerinnen und Bürger / Niederlassungsbewilligung C: uneingeschränkt möglich.

  • EU-/EFTA-Bürgerinnen mit Aufenthaltsbewilligung B oder C: Kauf für den Eigenbedarf in der Regel erlaubt.

  • EU-/EFTA-Bürgerinnen mit Kurzaufenthaltsbewilligung A: nur dann möglich, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz dient und ein enger Bezug zur Erwerbstätigkeit besteht. In der Praxis sind die Möglichkeiten stark eingeschränkt.

  • Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz: unterliegen den strengen Regeln der Lex Koller.

Immobilienkauf über juristische Personen

Neben Privatpersonen können auch juristische Personen (z. B. Aktiengesellschaften oder GmbHs) in der Schweiz Immobilien erwerben. Dabei gelten besondere Regeln:

  • Schweizer Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz gelten als Inländer und dürfen grundsätzlich ohne Einschränkungen Grundstücke kaufen – auch wenn einzelne Gesellschafter aus dem Ausland stammen. Entscheidend ist die tatsächliche Kontrolle durch Personen mit Wohnsitz in der Schweiz.

  • Ausländische Gesellschaften ohne Sitz in der Schweiz unterliegen hingegen den Bestimmungen der Lex Koller. Für sie ist der Erwerb von Immobilien in der Schweiz stark eingeschränkt, insbesondere wenn es sich um reine Kapitalanlagen handelt.

Lex Koller – Schutz des Schweizer Bodens

Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz, das den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland einschränkt. Ziel ist es, den Schweizer Bodenmarkt vor übermässiger Nachfrage aus dem Ausland zu schützen.

Die wichtigsten Regeln im Überblick:

  • Hauptwohnsitze: dürfen von Ausländern mit Wohnsitzbewilligung gekauft werden.

  • Ferienwohnungen: nur in bestimmten Tourismusgebieten und innerhalb enger Kontingente.

  • Kapitalanlagen: reine Investitionen ohne Bezug zur Schweiz sind in der Regel ausgeschlossen.

Der Bundeshausredaktor Andreas Valda brachte es in der Handelszeitung treffend auf den Punkt:

„Der Zweck der Lex Koller ist, Immobilien vor ausländischem Kapital zu schützen – und nicht, sie freizugeben.“

(Quelle: handelszeitung.ch)

Damit wird deutlich: Der Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt ist möglich – jedoch nur innerhalb klar definierter Grenzen.

Unser Fazit:

Wer den Schritt in die Schweiz wagt, sollte ihn mit Weitsicht planen. Die steuerliche Situation – insbesondere die Wegzugsbesteuerung – kann bereits vor dem Umzug grosse Auswirkungen haben. Gleichzeitig setzt die Lex Koller klare Leitplanken für den Immobilienerwerb und unterscheidet je nach Aufenthaltsstatus oder Gesellschaftsform zwischen erlaubten und eingeschränkten Möglichkeiten. Wer diese Rahmenbedingungen kennt und rechtzeitig abklärt, schafft eine solide Grundlage für einen gelungenen Neuanfang.

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